北京光明楼小区17号楼改建试点：危旧建筑更新、延续的民生实践 ▎旧改“好房子”⑪

项目背景和改造概况

　　“十四五”规划期间，北京市“里外兼顾”“标本兼治”，通过城市更新推动实现人居环境和城市品质“双提升”。2020年7月，北京市出台《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，针对不成套公有住房为主的简易住宅楼和经鉴定没有加固价值的老旧楼房，明确在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，可通过拆除重建方式提升使用功能。

　　北京市东城区光明楼17号简易楼始建于20世纪60年代，为三层砖混结构简易楼，存在安全隐患，29户居民多户共用厨卫，属区直管公房。改建为原位拆除重建，地上四层，地下一层，户数不变，每户使用面积增加，公租房转为经济适用房产权管理，居民可选择回住或外迁。

北京市东城区光明楼17号简易楼改建前

改造实践：融合城市需求、建筑功能和社会关系

　　城市规划层面：项目改造规划上控制用地红线，允许必要构筑物突出红线，建筑主体不退线，地上加建一层，增加地下公服空间，提升居民获得感;建筑改造与区域环境融合，层数调整为地上四层，屋顶为坡屋顶，色彩与周边协调，符合区域天际线原则。

　　建筑设计层面：遵循适度改善原则，每户增加独立厨卫，实现成套化，增设半地下一层作为公服用房，补齐设施短板，基本实现资金平衡;设计兼顾均好性与个性化，厨卫模块化，户型内部用非承重隔墙方便灵活布局，半地下公共服务空间可设便民设施，首层可做便民会客厅;风貌设计上，风格简洁，体量与小区其他建筑一致，色彩提取现状色彩，材质注重品质，与周边环境融合。

　　管理模式层面：项目实现“3个100%”，即居民100%申请改建、100%同意方案、100%签约，全程让居民深度参与。资金采用“市区政府补贴+居民出资+产权单位出资”模式，区政府持有新增公服用房，基本实现财政收支平衡。产权上，将直管公房转为参照经济适用房管理的产权房，提升居民获得感。创新并联审批模式，缩短周期，保障居民尽快回住。

意义探析：更新与延续

　　更新——城市和建筑是有机体循环系统，其生命周期通过更新改造延续。危旧建筑因历史因素，最初设计与现有城市建设脱节，改造需考虑建筑本身更新和模式创新。

　　产权属性不明晰使改造困难，如单位自管房、街道托管房等利益关系复杂。居民对生活质量需求提高，过去模式忽略其多样化需求和精神追求，改造更新模式是民生工程。此外，原建筑政策规范与现行不一致，城市发展从“规模”转向“质量”，都要求改造模式更新。

　　延续——阿尔伯蒂强调城市记忆的重要性，集体记忆让城市延续历史，使居民情感共振。建筑是城市重要部分，城市记忆延续需依靠建筑记忆的延续。早期大拆大改忽视建筑内在价值，破坏城市记忆延续性，浪费资源。

　　模式更新与精神延续——危旧建筑虽无法满足使用需求，但承载居民生活记忆与情感。改建需创新模式提升生活质量，同时守护历史记忆，实现精神价值延续。前者为可持续发展添活力，后者是原动力。

更新、延续思想下的改建策略

　　城市规划层面——过去“大拆大建”模式已不适用，城市更新向科学优质转变，建筑改造需平衡多方关系，实现城市整体可持续发展;城市与建筑是有机联系的整体，单体建筑改造应注重新老建筑在视觉、心理等方面的延续性，与城市有机融合。通过塑造天际线、材料质感等场景感受，让旧建筑改建与城市跨时空对话，延续城市精神价值。

　　建筑设计层面——空间改造要在保留历史记忆的同时优化空间，适当保留和重构空间，避免破坏邻里关系和生活记忆，增强凝聚力和归属感;设计需考虑居民多样化需求，深入研究其生活习惯，进行多样化、精细化设计，让空间重塑充满生机;风貌设计要兼顾历史性与前瞻性，与区域环境协调。

试点项目改造后

　　管理层面——搭建公众参与平台至关重要，可通过宣传政策增强居民意识，让其全程参与改造，采用多元化参与形式，以增强居民认同感和归属感，激发区域活力;建设资金可持续是长期改造的关键，应改变政府为主的投入模式，形成政府、居民、企业等多方共担的体系，借助政策调动社会力量参与。

　　光明楼17号项目的更新实践，印证了城市层面强调规划指导与环境融合，建筑层面注重空间设计与风貌协调，管理层面重视公众参与和资金可持续。在更新与延续思想下改造危旧建筑，能让过去与现在、记忆与情感在熟悉环境中交融，传承历史记忆，呼应时代发展。

　　原文见《建筑》 2025年第9期

　　作 者：北京清华同衡规划设计研究院有限公司 刘智斌 张德民 党昊悦